自己所有の一軒家を取り壊してマンション建設する際の近隣協議

インターネットやセミナーなどで紹介された地方のアパート物件を、現地を見ることなく契約してしまうケースがあります。宅建業法上、重要事項説明は受けたとしても、現地環境や実際の建物状態を把握しないまま購入すると、後から修繕費や空室リスクを甘く見積もっていたことに気づき、想定外の赤字を抱える例が多いです。法的には現地調査義務が買主に強制されているわけではありませんが、売主や仲介業者が説明不足で物件情報の一部を隠していた場合、契約不適合責任を追及できる可能性もあります。とはいえ、裁判で勝つまで時間とコストがかかり、実損を回収するのは容易ではありません。投資物件であっても購入前に極力自分で現地視察し、周辺の賃貸需要やインフラ状態、空室率などを確かめるのがセオリーです。

田舎の里山を購入し、自然のままセカンドハウスを建てたいと考えていますが、地目が農地や山林の場合は農地法や森林法の届け出が必要と聞きます。実際には里山の一部に小屋を建てる程度なら届け出はいらないかもしれないと言われましたが、どうなのでしょうか？ もし届出しないまま建築すると違反扱いになる可能性はありますか？

テナントビルを所有しているオーナーが空調設備やエレベーターなど大規模設備を更新した結果、その費用をテナントの賃料に上乗せしたいと考えるケースがあります。この際、現行の賃貸借契約で勝手に賃料改定が認められるわけではなく、契約内容に基づく手続きや借地借家法の賃料増額請求が必要となります。事業用のテナント契約では更新拒否権や適正賃料を巡って交渉が発生することが多く、テナントから見れば設備が快適になるメリットはあっても、費用負担を嫌がる場合もあるでしょう。最終的に合意が得られないと契約更新を巡って紛争に発展する可能性があります。そのため、設備投資前にテナントとの協議を行い、賃料調整のルールを契約書に明確に盛り込むか、事前に覚書を結んでおくことが望ましいです。

大規模な再開発プロジェクトで区画整理（市街地再開発ではなく土地区画整理事業）が実施される場合、従来の土地が換地処分により新たな区画として割り当てられ、登記も変更されます。地主は従前の土地と全く異なる位置や形状の区画に移る可能性もありますが、その場合に地価や面積の増減があれば金銭精算（清算金）が発生します。これによって街並みが計画的に整備される一方、土地所有者は仮換地期間に自由な建築ができなかったり、負担金を課されるリスクがあります。また手続きが長期化しやすく、プロジェクト全体で合意形成を図る段階で反対意見が出ると工期が大幅に延びる例も少なくありません。最終的に換地処分公告が出た後、登記が確定し新たな街区として生まれ変わりますが、個人の資産活用計画が大きく影響される点が注意です。

昔の基準で建築されたため、現在の建築基準法や条例に適合しない“既存不適格建物”を所有している場合、大きなリフォームや増改築を行うと現行基準への全面適合を求められる可能性があると聞きます。具体的には建ぺい率や容積率、耐震性能、防火区画などが最新法令に合わなくても既存不適格としては現状維持が認められますが、増築や用途変更を伴うリフォームでは新たな建築確認が必要となり、大掛かりな改修や適合化が不可避となることが多いです。結果として費用が想定以上にかかり、計画断念に至る例もあります。リフォーム前に自治体の建築指導課や設計事務所に相談して、工事の範囲をどこまでなら既存不適格のまま認められるかを精査し、必要な手続きを踏まえることが重要です。

新築マンションを購入して引き渡し後、床や壁の遮音性能が弱くて上階や隣接住戸の生活音が気になるとの苦情をよく聞きます。この場合、買主はデベロッパー（売主）や施工業者に直接訴えるべきなのか、あるいは管理組合を通じて対応を依頼するべきなのか迷うケースが多いです。そもそも床スラブ厚や二重床構造のスペックはパンフレットで示されていても、実際の生活音には個人差があるためトラブル化しやすい領域です。販売側が構造上の欠陥と認めていないなら契約不適合責任の対象にならない可能性もあり、一方、管理組合としても共用部分に問題がない限り対応しづらい場合があります。結果的に苦情を受けたデベロッパーがアフターサービスの一環として床下に遮音材を追加したり、一部補修を提案することもあるため、まずは販売時の仕様説明書や契約書の記載を確認するのが重要です。

不動産を購入後、基礎工事の段階で地下に産廃や瓦礫など想定外の障害物が見つかり、高額な撤去費用がかかったケースがあります。契約時に売主がこうした地中物の存在を説明しなかった場合、買主としては売主に対して損害賠償や費用負担を求められるのでしょうか？

中古マンションをリノベーション業者が買い取り、内装・設備を一新して再販売するケースが増えています。この場合、表面上は綺麗になっているものの、構造部分や配管などが十分に点検されていないこともあり得ます。買主は引き渡し後に漏水や断熱不良などの不具合に気づいても、リフォーム箇所以外は免責とされる契約書が多く、トラブルになる例があります。瑕疵担保責任（現行法では契約不適合責任）をどの範囲で認めるか、売主のアフターサービスや保証期間がどこまであるかなどを必ず確認しましょう。業者によっては独自保証を付けている場合もありますが、保証内容や期間が極めて限定的なことも多いため、購入前にしっかり比較検討することが大切です。

所有する一戸建てが築年数の間に勝手に増築しており、建築確認申請と異なる形状になっているのを最近知りました。このまま売りたいが違反建築扱いになるのではと不安です。買主に説明したら売却が難しくなる可能性もありそうですが、法的にどんな手続きを踏めばいいのでしょうか？