自己所有の一軒家を取り壊してマンション建設する際の近隣協議

都市部ではセットバックを要する細い道路に面した土地が多く、特例容積率がかかる区域も存在します。これにより法定容積率よりさらに低い容積率しか使えず、予想より小規模な建物しか建てられないケースがあります。不動産査定の際にも、この実効容積率の存在によって価格が下がる傾向があるでしょう。また、将来道路拡幅が計画されている場合、建物を新築・増築する際にセットバック部分を無償で道路用地としなければならないなど、想定外の負担も生じるかもしれません。特に細街路の多い住宅地は、街並みを統一して安全を確保する目的で自治体が独自ルールを定めていることがあるため、事前に役所で道路幅員や容積率の特例について確認するのが重要です。

賃貸オフィス物件を退去する際、貸主から「原状回復工事を徹底してほしい」と言われることがあります。具体的にどこまで原状回復が必要なのかは、契約書の特約やガイドライン、借地借家法の原状回復に関する判例などに照らして判断されます。オフィスのパーテーションや内装を借主が勝手に設置した場合は撤去義務が生じる傾向が強いですが、経年劣化や通常損耗は貸主負担となります。トラブルの典型例としては、貸主が新品同様に戻すよう要求し、借主が「それは通常損耗分まで請求されている」と反発するケースが多いです。事前に契約時の原状回復特約の文言をよく確認し、退去時に見積もりを複数社から取り、貸主と話し合うのが定石です。場合によっては専門家（弁護士や不動産コンサル）の意見も重要となります。

大規模な再開発プロジェクトで区画整理（市街地再開発ではなく土地区画整理事業）が実施される場合、従来の土地が換地処分により新たな区画として割り当てられ、登記も変更されます。地主は従前の土地と全く異なる位置や形状の区画に移る可能性もありますが、その場合に地価や面積の増減があれば金銭精算（清算金）が発生します。これによって街並みが計画的に整備される一方、土地所有者は仮換地期間に自由な建築ができなかったり、負担金を課されるリスクがあります。また手続きが長期化しやすく、プロジェクト全体で合意形成を図る段階で反対意見が出ると工期が大幅に延びる例も少なくありません。最終的に換地処分公告が出た後、登記が確定し新たな街区として生まれ変わりますが、個人の資産活用計画が大きく影響される点が注意です。

マンションの一室をAirbnbなどで民泊として活用したい人が増えていますが、多くの分譲マンション管理規約では短期賃貸や宿泊施設としての使用を禁止または制限している場合があります。もし規約違反のまま無許可で民泊を続けると、管理組合から使用停止や罰則的な徴収（違約金）を科されることがあるほか、住民トラブルや治安悪化の問題で裁判に発展するケースもあります。さらに住宅宿泊事業法（民泊新法）や旅館業法、消防法などの法令に基づく許可・届出を満たさないと行政処分や罰金のリスクが生じるでしょう。マンションで民泊を行うには、まず管理規約が民泊を許容するか確認し、自治体の条例や行政手続きに沿った合法的な運営を目指すのが基本です。規約を改正して民泊を認めるケースも一部にありますが、住民の理解やセキュリティ確保など解決すべき課題が多いです。

中古住宅を購入する際、宅地建物取引業法に基づく重要事項説明では建物の構造や築年数だけでなく、過去の増改築やリフォーム履歴、耐震診断の有無など多くの確認項目があります。また、地区計画や用途地域、建ぺい率・容積率がどの程度消化されているかによって、将来的なリノベーションの可否や増改築の制限が変わる可能性があります。特に中古物件では雨漏りやシロアリ被害などの既存不具合が見落とされがちで、契約後のトラブルを防ぐためにも情報開示を徹底的にチェックすることが大切です。購入後に「聞いていなかった」と後悔しないよう、重要事項説明書や現地確認を綿密に行うのがポイントです。

隣地との境界が明確になっていない状態のまま、更地の土地を売りに出すケースがあります。買主は境界標がないため将来トラブルに巻き込まれる可能性があり、金融機関のローン審査でも抵当権設定のリスクを懸念されることがあります。契約書で「境界非明示」とする代わりに価格を安く設定する場合もありますが、後から筆界特定制度などで境界を確定しようとして費用や時間がかかり、買主が不満を抱く事例も多いです。売主側としては、事前に土地家屋調査士を手配して隣地所有者と協議し、公簿上の地積や実測面積にズレがあれば実測売買とするなど、可能な限り境界を確定してから売り出すのが望ましい手順と言えます。

建設現場では多重下請構造が一般的で、元請会社がいくつかの下請企業をまとめて工事を進める形が取られます。労働安全衛生法上、元請会社には下請を含めた現場全体の安全衛生管理を指揮・監督する義務があり、具体的には安全衛生管理計画を策定し、朝礼やKY活動（危険予知活動）を行い、各下請がしっかりと安全対策を実施しているかをチェックする責任があります。もし下請作業員が事故に遭った場合、元請が必要な注意義務を怠ったと認定されれば、管理監督責任として行政処分や罰金、民事賠償リスクに直面する可能性があります。特に高所作業や重量物の吊り上げなど、事故が発生しやすい工程では作業手順書や安全装備の着用状況を厳しく確認することが求められます。さらに、ゼロ災害を掲げるだけでなく、実効性ある教育や現場巡回を継続することが、元請の社会的信用を守るカギです。

建築請負契約で決めた工期を大幅に超過した場合、施主は施工業者に対し遅延損害金を請求することがあります。しかし台風や豪雪など、工期延長が不可避な不可抗力要素がある場合、その期間をどう扱うかが議論のポイントです。通常、契約書や民間建設工事標準請負契約約款などでは、天候不順や地震などの不可抗力による遅延は工期の延長事由に含まれ、遅延損害金を請求できないケースが一般的です。一方、施工業者の人員手配ミスや資材発注の遅れなど明らかに施工者側の過失がある場合は、遅延損害金が発生します。金額の算定は工事額や遅延期間によって異なりますが、1日あたり請負代金の一定割合とすることが多いです。契約時点で約定しておかないと、実際にトラブルが起きた際に揉める可能性が高まります。