無断増築した部分を含む一戸建てを売る際の対応は？

不動産を購入後、基礎工事の段階で地下に産廃や瓦礫など想定外の障害物が見つかり、高額な撤去費用がかかったケースがあります。契約時に売主がこうした地中物の存在を説明しなかった場合、買主としては売主に対して損害賠償や費用負担を求められるのでしょうか？

田舎の里山を購入し、自然のままセカンドハウスを建てたいと考えていますが、地目が農地や山林の場合は農地法や森林法の届け出が必要と聞きます。実際には里山の一部に小屋を建てる程度なら届け出はいらないかもしれないと言われましたが、どうなのでしょうか？ もし届出しないまま建築すると違反扱いになる可能性はありますか？

新築一戸建てを計画している場合、建築基準法に基づいて建築確認申請を提出し、確認済証を取得した後でも、工事途中で間取り変更や設備配置を変えたくなることがあります。このとき、軽微な変更なら改めての確認申請不要と言われることがありますが、その境界線が分からないケースも多いでしょう。例えば開口部の大きさを少し変える程度なら軽微変更と見なされることもありますが、耐力壁に関わる構造部分の変更や、建築面積や容積率に影響が出るような変更は、新たな申請が必須となる場合があります。こうした判断を誤ると、完了検査で是正指示が出たり、引き渡しや融資に影響が及ぶリスクも否定できません。また、設計事務所や施工業者との契約関係が曖昧だと工期や費用の追加負担を巡ってトラブルになる可能性もあるため、事前に変更内容をしっかり協議して書面化することが大切です。

昔の基準で建築されたため、現在の建築基準法や条例に適合しない“既存不適格建物”を所有している場合、大きなリフォームや増改築を行うと現行基準への全面適合を求められる可能性があると聞きます。具体的には建ぺい率や容積率、耐震性能、防火区画などが最新法令に合わなくても既存不適格としては現状維持が認められますが、増築や用途変更を伴うリフォームでは新たな建築確認が必要となり、大掛かりな改修や適合化が不可避となることが多いです。結果として費用が想定以上にかかり、計画断念に至る例もあります。リフォーム前に自治体の建築指導課や設計事務所に相談して、工事の範囲をどこまでなら既存不適格のまま認められるかを精査し、必要な手続きを踏まえることが重要です。

インターネットやセミナーなどで紹介された地方のアパート物件を、現地を見ることなく契約してしまうケースがあります。宅建業法上、重要事項説明は受けたとしても、現地環境や実際の建物状態を把握しないまま購入すると、後から修繕費や空室リスクを甘く見積もっていたことに気づき、想定外の赤字を抱える例が多いです。法的には現地調査義務が買主に強制されているわけではありませんが、売主や仲介業者が説明不足で物件情報の一部を隠していた場合、契約不適合責任を追及できる可能性もあります。とはいえ、裁判で勝つまで時間とコストがかかり、実損を回収するのは容易ではありません。投資物件であっても購入前に極力自分で現地視察し、周辺の賃貸需要やインフラ状態、空室率などを確かめるのがセオリーです。

不動産売買の際、売主や買主が価格交渉の根拠を得るために不動産鑑定士の鑑定評価を依頼する場合があります。ところが、鑑定評価額と実際の売買交渉で成立する価格が大きく乖離することもあるようです。一般に不動産鑑定士は公的な鑑定評価基準に基づいて客観的手法（取引事例比較法、原価法、収益還元法など）を組み合わせた結果を示しますが、最終的な実勢価格には需給バランスや買主の特殊事情など、定量化しにくい要素が強く反映されます。また、収益性や将来的な再開発のポテンシャルが大きい商業地だと、鑑定評価以上のプレミアムがつく場合もあります。結局、鑑定評価は売買価格の目安としては有用でも、実勢価格を保証するわけではなく、あくまで市場における一つの参考指標として扱われるべきです。

一戸建ての土地を活用して小規模マンションを建てようと思っていますが、周辺住民から「日当たりが悪くなる」「駐車台数が増えてうるさい」などの反対が予想されます。法的には建ぺい率や容積率、斜線制限を守っていれば建築自体は可能ですが、実際には近隣説明会や協議を行う慣行が多く、自治体によっては条例で説明義務を課している地域もあります。無視して強行すると着工後にクレームや陳情が起き、工事が差し止められる恐れが高まるかもしれません。また、集合住宅に関する騒音やゴミ出しルールなど、完成後の管理面をどうするかも検討が必要です。円滑に着工するには、事前に基本的な建物概要や工事スケジュールを住民に説明し、可能な範囲で意見を取り入れる姿勢が大事になります。

中古住宅を購入する際、宅地建物取引業法に基づく重要事項説明では建物の構造や築年数だけでなく、過去の増改築やリフォーム履歴、耐震診断の有無など多くの確認項目があります。また、地区計画や用途地域、建ぺい率・容積率がどの程度消化されているかによって、将来的なリノベーションの可否や増改築の制限が変わる可能性があります。特に中古物件では雨漏りやシロアリ被害などの既存不具合が見落とされがちで、契約後のトラブルを防ぐためにも情報開示を徹底的にチェックすることが大切です。購入後に「聞いていなかった」と後悔しないよう、重要事項説明書や現地確認を綿密に行うのがポイントです。

テナントビルを所有しているオーナーが空調設備やエレベーターなど大規模設備を更新した結果、その費用をテナントの賃料に上乗せしたいと考えるケースがあります。この際、現行の賃貸借契約で勝手に賃料改定が認められるわけではなく、契約内容に基づく手続きや借地借家法の賃料増額請求が必要となります。事業用のテナント契約では更新拒否権や適正賃料を巡って交渉が発生することが多く、テナントから見れば設備が快適になるメリットはあっても、費用負担を嫌がる場合もあるでしょう。最終的に合意が得られないと契約更新を巡って紛争に発展する可能性があります。そのため、設備投資前にテナントとの協議を行い、賃料調整のルールを契約書に明確に盛り込むか、事前に覚書を結んでおくことが望ましいです。