建設現場の安全管理で元請が注意すべき労働安全衛生法のポイント

田んぼを宅地に転用するために農業委員会から農地転用許可を得たとしても、実際にその土地を造成して家を建てる場合には、別途「宅地造成等規制法」に基づく許可が必要になるケースがあると聞きます。これを勘違いして、農地転用許可さえあれば自由に宅地造成できると思い込み、事後的に違反と判定される人がいるそうです。地域によっては宅地造成規制区域に指定されており、高さ2m超の盛土や切土を行うなら都道府県知事の許可が不可欠です。また造成工事の設計審査や排水計画も求められ、安全基準に適合しないと許可が下りません。さらに土地改良区の排水施設と接続する場合なども協議が必要となるため、二重三重の手続きを踏む可能性があります。こうした規制を理解せず無許可造成を行えば、法的処分や工事差止めが発生しかねません。

インターネットやセミナーなどで紹介された地方のアパート物件を、現地を見ることなく契約してしまうケースがあります。宅建業法上、重要事項説明は受けたとしても、現地環境や実際の建物状態を把握しないまま購入すると、後から修繕費や空室リスクを甘く見積もっていたことに気づき、想定外の赤字を抱える例が多いです。法的には現地調査義務が買主に強制されているわけではありませんが、売主や仲介業者が説明不足で物件情報の一部を隠していた場合、契約不適合責任を追及できる可能性もあります。とはいえ、裁判で勝つまで時間とコストがかかり、実損を回収するのは容易ではありません。投資物件であっても購入前に極力自分で現地視察し、周辺の賃貸需要やインフラ状態、空室率などを確かめるのがセオリーです。

テナントビルを所有しているオーナーが空調設備やエレベーターなど大規模設備を更新した結果、その費用をテナントの賃料に上乗せしたいと考えるケースがあります。この際、現行の賃貸借契約で勝手に賃料改定が認められるわけではなく、契約内容に基づく手続きや借地借家法の賃料増額請求が必要となります。事業用のテナント契約では更新拒否権や適正賃料を巡って交渉が発生することが多く、テナントから見れば設備が快適になるメリットはあっても、費用負担を嫌がる場合もあるでしょう。最終的に合意が得られないと契約更新を巡って紛争に発展する可能性があります。そのため、設備投資前にテナントとの協議を行い、賃料調整のルールを契約書に明確に盛り込むか、事前に覚書を結んでおくことが望ましいです。

居住中の借主が自己負担でリフォームやカスタマイズ（壁紙変更、収納追加など）を行い、退去時に「そのまま残していくから費用を請求しないでほしい」と主張する事例があります。大家としては、変更内容が好ましいものであればありがたい面もありますが、逆にデザインが特殊で次の入居者に合わない場合や、建物に損傷リスクがある改造だと、かえって撤去や補修が必要になる可能性があります。契約書でリフォーム・模様替えは事前承諾が必要と定めているなら、無断で行った改造は基本的に原状回復対象になるでしょう。退去時に借主がそのまま残すと申し出ても、大家が同意しない限りは撤去義務を課すことが可能です。逆に大家が引き継ぐ場合、追加の費用精算や成功報酬を認めるのかどうか契約書で明示していないと後々揉めるため、事前ルール作りが重要となります。

海外の投資家が日本で不動産を購入する際、競売物件に注目するケースがありますが、競売手続きや任意売却の仕組みは自国と大きく異なることが多いため、誤解が生じやすいです。日本の競売は裁判所が不動産を差し押さえて入札者に売却決定する制度で、開札まで詳しい内部の状態を確認できないリスクがあり、また占有者の明け渡し手続きが別途必要となる可能性があります。外国人投資家が知らずに占有者付き物件を落札すると、後で強制執行に手間と費用がかかってしまうかもしれません。一方、任意売却は債権者が了承する形で市場売買に近いプロセスを踏むため、若干安全性が高く、高値で売却されやすいです。いずれにせよ日本語での裁判所公告や書類を正しく理解する必要があり、専門家のサポートを得ることが投資成功の鍵となります。

築古マンションの老朽化が深刻となり、建替えを検討している管理組合が増えています。区分所有法では、建替え決議を行うには区分所有者総数と議決権総数の各5分の4以上の賛成が必要と規定されていますが、実際にそこまで多数決を得るのは簡単ではありません。反対者が一定数いた場合、その交渉方法や補償条件が大きな課題となります。また建替え後の住戸割り当て（権利変換方式）も複雑で、敷地利用権や共用部分の評価をどう算定するか、権利変換計画がどのように立案されるかなど細かなルールが存在します。マンションの一部所有者が協力を拒否した場合でも、5分の4決議が成立すれば最終的に裁判所が関与して強制的に建替えを進める制度があるものの、実務では根強い反対意見への対応や資金調達の問題など、準備段階で乗り越えるハードルが多いと言えます。

元請会社が下請企業へ工事を発注する際、建設業法や下請代金支払遅延等防止法などにより、契約書面化や支払いスケジュールの明示などが求められています。特に最近は建設業界の取引適正化が叫ばれており、口頭契約や曖昧な工期指示が横行すると下請側の労務管理が難しくなり、事故や人件費トラブルに繋がりやすいです。法律では工事内容や工期、代金額や支払期日などを明確に書面化し、下請業者が不利にならないよう元請の優越的地位の濫用を防ぐ規定が用意されています。具体的には「注文書・請書の交換」「出来高に応じた中間金の支払い」「完成引渡後60日以内の最終支払い」などが基本ルールとなることが多いです。これらを守らず下請へ適切に代金を支払わない場合、行政指導や処分の可能性があり、社会的信用も失墜しかねないため、元請は法令順守に努める必要があります。

中古マンションをリノベーション業者が買い取り、内装・設備を一新して再販売するケースが増えています。この場合、表面上は綺麗になっているものの、構造部分や配管などが十分に点検されていないこともあり得ます。買主は引き渡し後に漏水や断熱不良などの不具合に気づいても、リフォーム箇所以外は免責とされる契約書が多く、トラブルになる例があります。瑕疵担保責任（現行法では契約不適合責任）をどの範囲で認めるか、売主のアフターサービスや保証期間がどこまであるかなどを必ず確認しましょう。業者によっては独自保証を付けている場合もありますが、保証内容や期間が極めて限定的なことも多いため、購入前にしっかり比較検討することが大切です。