建物解体工事の際に近隣説明は必須か？騒音や粉じん対策の法的義務

賃貸住宅や事業用物件を貸し出す際、通常の賃貸借契約に比べ、借主に更新権がなく契約期間満了で終了となる定期借家契約が選ばれるケースが増えています。借地借家法の改正により、定期借家はスムーズな退去が期待でき、オーナーにとっては資産活用の自由度が高い反面、借主の立場では長期間住めない不安や再契約の交渉が必要というデメリットも考えられます。また、契約締結時には書面と対面またはIT重説などで「定期借家である旨」を厳格に説明しなければ無効になるリスクがあることに注意が必要です。こうした手続き要件を満たさないと結局は通常の借家契約とみなされる可能性があり、オーナーが意図した契約終了の制度を活かせなくなる恐れがあります。利用する際は、契約書と重要事項説明書を綿密に作成し、双方が理解した上で合意することが欠かせません。

建築請負契約で決めた工期を大幅に超過した場合、施主は施工業者に対し遅延損害金を請求することがあります。しかし台風や豪雪など、工期延長が不可避な不可抗力要素がある場合、その期間をどう扱うかが議論のポイントです。通常、契約書や民間建設工事標準請負契約約款などでは、天候不順や地震などの不可抗力による遅延は工期の延長事由に含まれ、遅延損害金を請求できないケースが一般的です。一方、施工業者の人員手配ミスや資材発注の遅れなど明らかに施工者側の過失がある場合は、遅延損害金が発生します。金額の算定は工事額や遅延期間によって異なりますが、1日あたり請負代金の一定割合とすることが多いです。契約時点で約定しておかないと、実際にトラブルが起きた際に揉める可能性が高まります。

マンションの管理規約でペット飼育を禁止、あるいは大きさや種類に制限を設けているにもかかわらず、違反して大型犬を飼育している住戸がある場合、管理組合はどのような対処を行えるでしょうか？ 区分所有法上、共同の利益に反する行為を繰り返しやめない所有者に対しては、専有部分の競売請求や使用禁止を認める規定がありますが、裁判所が強制退去を認めるハードルは高いのが実情です。通常は管理組合からの警告やペットの譲渡・退去指示など段階的に勧告し、それでも改善されなければ法的措置に移るという流れになります。ペット飼育トラブルは騒音や排泄物の問題だけでなく、アレルギーを持つ住民が健康被害を訴える場合もあり深刻化しがちです。管理組合は規約と使用細則を明確化し、違反があった際の処分手順をきちんと整備しておくことが大切です。

隣地との境界が明確になっていない状態のまま、更地の土地を売りに出すケースがあります。買主は境界標がないため将来トラブルに巻き込まれる可能性があり、金融機関のローン審査でも抵当権設定のリスクを懸念されることがあります。契約書で「境界非明示」とする代わりに価格を安く設定する場合もありますが、後から筆界特定制度などで境界を確定しようとして費用や時間がかかり、買主が不満を抱く事例も多いです。売主側としては、事前に土地家屋調査士を手配して隣地所有者と協議し、公簿上の地積や実測面積にズレがあれば実測売買とするなど、可能な限り境界を確定してから売り出すのが望ましい手順と言えます。

親族の不動産売買を仲介して手数料をもらう際、「宅地建物取引士の資格がないと違法になる」と聞きます。実際にどんな場合に宅建業免許が必要で、無資格・無免許営業はどのような罰則があるのでしょうか？

所有する一戸建てが築年数の間に勝手に増築しており、建築確認申請と異なる形状になっているのを最近知りました。このまま売りたいが違反建築扱いになるのではと不安です。買主に説明したら売却が難しくなる可能性もありそうですが、法的にどんな手続きを踏めばいいのでしょうか？

不動産を購入後、基礎工事の段階で地下に産廃や瓦礫など想定外の障害物が見つかり、高額な撤去費用がかかったケースがあります。契約時に売主がこうした地中物の存在を説明しなかった場合、買主としては売主に対して損害賠償や費用負担を求められるのでしょうか？

昔の基準で建築されたため、現在の建築基準法や条例に適合しない“既存不適格建物”を所有している場合、大きなリフォームや増改築を行うと現行基準への全面適合を求められる可能性があると聞きます。具体的には建ぺい率や容積率、耐震性能、防火区画などが最新法令に合わなくても既存不適格としては現状維持が認められますが、増築や用途変更を伴うリフォームでは新たな建築確認が必要となり、大掛かりな改修や適合化が不可避となることが多いです。結果として費用が想定以上にかかり、計画断念に至る例もあります。リフォーム前に自治体の建築指導課や設計事務所に相談して、工事の範囲をどこまでなら既存不適格のまま認められるかを精査し、必要な手続きを踏まえることが重要です。

自宅やビルを建てる際、建築家（設計事務所）に設計を依頼し、施工は別の工務店に発注する「分離発注方式」を採用する人もいます。メリットとしては施工コストを透明化しやすく、設計者が施工者を監理して質を担保しやすいですが、一方で注文主が設計事務所との設計契約と工務店との請負契約を別々に締結しなければならず、トラブル対応も複雑化します。設計・監理契約の範囲にどこまで現場監理を含むのか、追加工事や変更が発生した際に工務店が要求する費用を誰がチェックするのかなど、曖昧にすると責任分担が不明確になりがちです。デザインを重視しすぎて施工予算が足りなくなるケースや、工期遅延の原因が設計ミスか施工不備かで揉めることもあります。契約管理をしっかり行うには、設計事務所との契約書、工務店との請負契約書、監理報告や追加見積の承認プロセスを明確化することが肝要です。