宅地建物取引士の資格を使わずに不動産業を営むと違法？

不動産売買の際、売主や買主が価格交渉の根拠を得るために不動産鑑定士の鑑定評価を依頼する場合があります。ところが、鑑定評価額と実際の売買交渉で成立する価格が大きく乖離することもあるようです。一般に不動産鑑定士は公的な鑑定評価基準に基づいて客観的手法（取引事例比較法、原価法、収益還元法など）を組み合わせた結果を示しますが、最終的な実勢価格には需給バランスや買主の特殊事情など、定量化しにくい要素が強く反映されます。また、収益性や将来的な再開発のポテンシャルが大きい商業地だと、鑑定評価以上のプレミアムがつく場合もあります。結局、鑑定評価は売買価格の目安としては有用でも、実勢価格を保証するわけではなく、あくまで市場における一つの参考指標として扱われるべきです。

不動産を購入後、基礎工事の段階で地下に産廃や瓦礫など想定外の障害物が見つかり、高額な撤去費用がかかったケースがあります。契約時に売主がこうした地中物の存在を説明しなかった場合、買主としては売主に対して損害賠償や費用負担を求められるのでしょうか？

居住中の借主が自己負担でリフォームやカスタマイズ（壁紙変更、収納追加など）を行い、退去時に「そのまま残していくから費用を請求しないでほしい」と主張する事例があります。大家としては、変更内容が好ましいものであればありがたい面もありますが、逆にデザインが特殊で次の入居者に合わない場合や、建物に損傷リスクがある改造だと、かえって撤去や補修が必要になる可能性があります。契約書でリフォーム・模様替えは事前承諾が必要と定めているなら、無断で行った改造は基本的に原状回復対象になるでしょう。退去時に借主がそのまま残すと申し出ても、大家が同意しない限りは撤去義務を課すことが可能です。逆に大家が引き継ぐ場合、追加の費用精算や成功報酬を認めるのかどうか契約書で明示していないと後々揉めるため、事前ルール作りが重要となります。

都市部ではセットバックを要する細い道路に面した土地が多く、特例容積率がかかる区域も存在します。これにより法定容積率よりさらに低い容積率しか使えず、予想より小規模な建物しか建てられないケースがあります。不動産査定の際にも、この実効容積率の存在によって価格が下がる傾向があるでしょう。また、将来道路拡幅が計画されている場合、建物を新築・増築する際にセットバック部分を無償で道路用地としなければならないなど、想定外の負担も生じるかもしれません。特に細街路の多い住宅地は、街並みを統一して安全を確保する目的で自治体が独自ルールを定めていることがあるため、事前に役所で道路幅員や容積率の特例について確認するのが重要です。

新築マンションを購入して引き渡し後、床や壁の遮音性能が弱くて上階や隣接住戸の生活音が気になるとの苦情をよく聞きます。この場合、買主はデベロッパー（売主）や施工業者に直接訴えるべきなのか、あるいは管理組合を通じて対応を依頼するべきなのか迷うケースが多いです。そもそも床スラブ厚や二重床構造のスペックはパンフレットで示されていても、実際の生活音には個人差があるためトラブル化しやすい領域です。販売側が構造上の欠陥と認めていないなら契約不適合責任の対象にならない可能性もあり、一方、管理組合としても共用部分に問題がない限り対応しづらい場合があります。結果的に苦情を受けたデベロッパーがアフターサービスの一環として床下に遮音材を追加したり、一部補修を提案することもあるため、まずは販売時の仕様説明書や契約書の記載を確認するのが重要です。

築古マンションの老朽化が深刻となり、建替えを検討している管理組合が増えています。区分所有法では、建替え決議を行うには区分所有者総数と議決権総数の各5分の4以上の賛成が必要と規定されていますが、実際にそこまで多数決を得るのは簡単ではありません。反対者が一定数いた場合、その交渉方法や補償条件が大きな課題となります。また建替え後の住戸割り当て（権利変換方式）も複雑で、敷地利用権や共用部分の評価をどう算定するか、権利変換計画がどのように立案されるかなど細かなルールが存在します。マンションの一部所有者が協力を拒否した場合でも、5分の4決議が成立すれば最終的に裁判所が関与して強制的に建替えを進める制度があるものの、実務では根強い反対意見への対応や資金調達の問題など、準備段階で乗り越えるハードルが多いと言えます。

中古マンションをリノベーション業者が買い取り、内装・設備を一新して再販売するケースが増えています。この場合、表面上は綺麗になっているものの、構造部分や配管などが十分に点検されていないこともあり得ます。買主は引き渡し後に漏水や断熱不良などの不具合に気づいても、リフォーム箇所以外は免責とされる契約書が多く、トラブルになる例があります。瑕疵担保責任（現行法では契約不適合責任）をどの範囲で認めるか、売主のアフターサービスや保証期間がどこまであるかなどを必ず確認しましょう。業者によっては独自保証を付けている場合もありますが、保証内容や期間が極めて限定的なことも多いため、購入前にしっかり比較検討することが大切です。

マンションの管理規約でペット飼育を禁止、あるいは大きさや種類に制限を設けているにもかかわらず、違反して大型犬を飼育している住戸がある場合、管理組合はどのような対処を行えるでしょうか？ 区分所有法上、共同の利益に反する行為を繰り返しやめない所有者に対しては、専有部分の競売請求や使用禁止を認める規定がありますが、裁判所が強制退去を認めるハードルは高いのが実情です。通常は管理組合からの警告やペットの譲渡・退去指示など段階的に勧告し、それでも改善されなければ法的措置に移るという流れになります。ペット飼育トラブルは騒音や排泄物の問題だけでなく、アレルギーを持つ住民が健康被害を訴える場合もあり深刻化しがちです。管理組合は規約と使用細則を明確化し、違反があった際の処分手順をきちんと整備しておくことが大切です。

建築請負契約で決めた工期を大幅に超過した場合、施主は施工業者に対し遅延損害金を請求することがあります。しかし台風や豪雪など、工期延長が不可避な不可抗力要素がある場合、その期間をどう扱うかが議論のポイントです。通常、契約書や民間建設工事標準請負契約約款などでは、天候不順や地震などの不可抗力による遅延は工期の延長事由に含まれ、遅延損害金を請求できないケースが一般的です。一方、施工業者の人員手配ミスや資材発注の遅れなど明らかに施工者側の過失がある場合は、遅延損害金が発生します。金額の算定は工事額や遅延期間によって異なりますが、1日あたり請負代金の一定割合とすることが多いです。契約時点で約定しておかないと、実際にトラブルが起きた際に揉める可能性が高まります。