再開発プロジェクトで区画整理が行われる場合の権利変換と土地登記

不動産を購入後、基礎工事の段階で地下に産廃や瓦礫など想定外の障害物が見つかり、高額な撤去費用がかかったケースがあります。契約時に売主がこうした地中物の存在を説明しなかった場合、買主としては売主に対して損害賠償や費用負担を求められるのでしょうか？

居住中の借主が自己負担でリフォームやカスタマイズ（壁紙変更、収納追加など）を行い、退去時に「そのまま残していくから費用を請求しないでほしい」と主張する事例があります。大家としては、変更内容が好ましいものであればありがたい面もありますが、逆にデザインが特殊で次の入居者に合わない場合や、建物に損傷リスクがある改造だと、かえって撤去や補修が必要になる可能性があります。契約書でリフォーム・模様替えは事前承諾が必要と定めているなら、無断で行った改造は基本的に原状回復対象になるでしょう。退去時に借主がそのまま残すと申し出ても、大家が同意しない限りは撤去義務を課すことが可能です。逆に大家が引き継ぐ場合、追加の費用精算や成功報酬を認めるのかどうか契約書で明示していないと後々揉めるため、事前ルール作りが重要となります。

田舎の里山を購入し、自然のままセカンドハウスを建てたいと考えていますが、地目が農地や山林の場合は農地法や森林法の届け出が必要と聞きます。実際には里山の一部に小屋を建てる程度なら届け出はいらないかもしれないと言われましたが、どうなのでしょうか？ もし届出しないまま建築すると違反扱いになる可能性はありますか？

自宅やビルを建てる際、建築家（設計事務所）に設計を依頼し、施工は別の工務店に発注する「分離発注方式」を採用する人もいます。メリットとしては施工コストを透明化しやすく、設計者が施工者を監理して質を担保しやすいですが、一方で注文主が設計事務所との設計契約と工務店との請負契約を別々に締結しなければならず、トラブル対応も複雑化します。設計・監理契約の範囲にどこまで現場監理を含むのか、追加工事や変更が発生した際に工務店が要求する費用を誰がチェックするのかなど、曖昧にすると責任分担が不明確になりがちです。デザインを重視しすぎて施工予算が足りなくなるケースや、工期遅延の原因が設計ミスか施工不備かで揉めることもあります。契約管理をしっかり行うには、設計事務所との契約書、工務店との請負契約書、監理報告や追加見積の承認プロセスを明確化することが肝要です。

田んぼを宅地に転用するために農業委員会から農地転用許可を得たとしても、実際にその土地を造成して家を建てる場合には、別途「宅地造成等規制法」に基づく許可が必要になるケースがあると聞きます。これを勘違いして、農地転用許可さえあれば自由に宅地造成できると思い込み、事後的に違反と判定される人がいるそうです。地域によっては宅地造成規制区域に指定されており、高さ2m超の盛土や切土を行うなら都道府県知事の許可が不可欠です。また造成工事の設計審査や排水計画も求められ、安全基準に適合しないと許可が下りません。さらに土地改良区の排水施設と接続する場合なども協議が必要となるため、二重三重の手続きを踏む可能性があります。こうした規制を理解せず無許可造成を行えば、法的処分や工事差止めが発生しかねません。

築古マンションの老朽化が深刻となり、建替えを検討している管理組合が増えています。区分所有法では、建替え決議を行うには区分所有者総数と議決権総数の各5分の4以上の賛成が必要と規定されていますが、実際にそこまで多数決を得るのは簡単ではありません。反対者が一定数いた場合、その交渉方法や補償条件が大きな課題となります。また建替え後の住戸割り当て（権利変換方式）も複雑で、敷地利用権や共用部分の評価をどう算定するか、権利変換計画がどのように立案されるかなど細かなルールが存在します。マンションの一部所有者が協力を拒否した場合でも、5分の4決議が成立すれば最終的に裁判所が関与して強制的に建替えを進める制度があるものの、実務では根強い反対意見への対応や資金調達の問題など、準備段階で乗り越えるハードルが多いと言えます。

中古住宅を購入する際、宅地建物取引業法に基づく重要事項説明では建物の構造や築年数だけでなく、過去の増改築やリフォーム履歴、耐震診断の有無など多くの確認項目があります。また、地区計画や用途地域、建ぺい率・容積率がどの程度消化されているかによって、将来的なリノベーションの可否や増改築の制限が変わる可能性があります。特に中古物件では雨漏りやシロアリ被害などの既存不具合が見落とされがちで、契約後のトラブルを防ぐためにも情報開示を徹底的にチェックすることが大切です。購入後に「聞いていなかった」と後悔しないよう、重要事項説明書や現地確認を綿密に行うのがポイントです。

所有する一戸建てが築年数の間に勝手に増築しており、建築確認申請と異なる形状になっているのを最近知りました。このまま売りたいが違反建築扱いになるのではと不安です。買主に説明したら売却が難しくなる可能性もありそうですが、法的にどんな手続きを踏めばいいのでしょうか？