既存不適格建物を増改築する際の法的対応

築古マンションの老朽化が深刻となり、建替えを検討している管理組合が増えています。区分所有法では、建替え決議を行うには区分所有者総数と議決権総数の各5分の4以上の賛成が必要と規定されていますが、実際にそこまで多数決を得るのは簡単ではありません。反対者が一定数いた場合、その交渉方法や補償条件が大きな課題となります。また建替え後の住戸割り当て（権利変換方式）も複雑で、敷地利用権や共用部分の評価をどう算定するか、権利変換計画がどのように立案されるかなど細かなルールが存在します。マンションの一部所有者が協力を拒否した場合でも、5分の4決議が成立すれば最終的に裁判所が関与して強制的に建替えを進める制度があるものの、実務では根強い反対意見への対応や資金調達の問題など、準備段階で乗り越えるハードルが多いと言えます。

古い建物を取り壊す際に、工事が始まる前に近隣住民へ挨拶や工事説明を行う慣習がありますが、これは法律上の義務なのでしょうか？ また、騒音や粉じん飛散防止のための措置を怠るとどんな罰則が考えられるのか知りたいです。

不動産を購入後、基礎工事の段階で地下に産廃や瓦礫など想定外の障害物が見つかり、高額な撤去費用がかかったケースがあります。契約時に売主がこうした地中物の存在を説明しなかった場合、買主としては売主に対して損害賠償や費用負担を求められるのでしょうか？

大規模な再開発プロジェクトで区画整理（市街地再開発ではなく土地区画整理事業）が実施される場合、従来の土地が換地処分により新たな区画として割り当てられ、登記も変更されます。地主は従前の土地と全く異なる位置や形状の区画に移る可能性もありますが、その場合に地価や面積の増減があれば金銭精算（清算金）が発生します。これによって街並みが計画的に整備される一方、土地所有者は仮換地期間に自由な建築ができなかったり、負担金を課されるリスクがあります。また手続きが長期化しやすく、プロジェクト全体で合意形成を図る段階で反対意見が出ると工期が大幅に延びる例も少なくありません。最終的に換地処分公告が出た後、登記が確定し新たな街区として生まれ変わりますが、個人の資産活用計画が大きく影響される点が注意です。

新築一戸建てを計画している場合、建築基準法に基づいて建築確認申請を提出し、確認済証を取得した後でも、工事途中で間取り変更や設備配置を変えたくなることがあります。このとき、軽微な変更なら改めての確認申請不要と言われることがありますが、その境界線が分からないケースも多いでしょう。例えば開口部の大きさを少し変える程度なら軽微変更と見なされることもありますが、耐力壁に関わる構造部分の変更や、建築面積や容積率に影響が出るような変更は、新たな申請が必須となる場合があります。こうした判断を誤ると、完了検査で是正指示が出たり、引き渡しや融資に影響が及ぶリスクも否定できません。また、設計事務所や施工業者との契約関係が曖昧だと工期や費用の追加負担を巡ってトラブルになる可能性もあるため、事前に変更内容をしっかり協議して書面化することが大切です。

賃貸オフィス物件を退去する際、貸主から「原状回復工事を徹底してほしい」と言われることがあります。具体的にどこまで原状回復が必要なのかは、契約書の特約やガイドライン、借地借家法の原状回復に関する判例などに照らして判断されます。オフィスのパーテーションや内装を借主が勝手に設置した場合は撤去義務が生じる傾向が強いですが、経年劣化や通常損耗は貸主負担となります。トラブルの典型例としては、貸主が新品同様に戻すよう要求し、借主が「それは通常損耗分まで請求されている」と反発するケースが多いです。事前に契約時の原状回復特約の文言をよく確認し、退去時に見積もりを複数社から取り、貸主と話し合うのが定石です。場合によっては専門家（弁護士や不動産コンサル）の意見も重要となります。

建築請負契約で決めた工期を大幅に超過した場合、施主は施工業者に対し遅延損害金を請求することがあります。しかし台風や豪雪など、工期延長が不可避な不可抗力要素がある場合、その期間をどう扱うかが議論のポイントです。通常、契約書や民間建設工事標準請負契約約款などでは、天候不順や地震などの不可抗力による遅延は工期の延長事由に含まれ、遅延損害金を請求できないケースが一般的です。一方、施工業者の人員手配ミスや資材発注の遅れなど明らかに施工者側の過失がある場合は、遅延損害金が発生します。金額の算定は工事額や遅延期間によって異なりますが、1日あたり請負代金の一定割合とすることが多いです。契約時点で約定しておかないと、実際にトラブルが起きた際に揉める可能性が高まります。

隣地との境界が明確になっていない状態のまま、更地の土地を売りに出すケースがあります。買主は境界標がないため将来トラブルに巻き込まれる可能性があり、金融機関のローン審査でも抵当権設定のリスクを懸念されることがあります。契約書で「境界非明示」とする代わりに価格を安く設定する場合もありますが、後から筆界特定制度などで境界を確定しようとして費用や時間がかかり、買主が不満を抱く事例も多いです。売主側としては、事前に土地家屋調査士を手配して隣地所有者と協議し、公簿上の地積や実測面積にズレがあれば実測売買とするなど、可能な限り境界を確定してから売り出すのが望ましい手順と言えます。

中古住宅を購入する際、宅地建物取引業法に基づく重要事項説明では建物の構造や築年数だけでなく、過去の増改築やリフォーム履歴、耐震診断の有無など多くの確認項目があります。また、地区計画や用途地域、建ぺい率・容積率がどの程度消化されているかによって、将来的なリノベーションの可否や増改築の制限が変わる可能性があります。特に中古物件では雨漏りやシロアリ被害などの既存不具合が見落とされがちで、契約後のトラブルを防ぐためにも情報開示を徹底的にチェックすることが大切です。購入後に「聞いていなかった」と後悔しないよう、重要事項説明書や現地確認を綿密に行うのがポイントです。