民泊運営とマンション管理規約の衝突、違反した場合のリスク

賃貸住宅や事業用物件を貸し出す際、通常の賃貸借契約に比べ、借主に更新権がなく契約期間満了で終了となる定期借家契約が選ばれるケースが増えています。借地借家法の改正により、定期借家はスムーズな退去が期待でき、オーナーにとっては資産活用の自由度が高い反面、借主の立場では長期間住めない不安や再契約の交渉が必要というデメリットも考えられます。また、契約締結時には書面と対面またはIT重説などで「定期借家である旨」を厳格に説明しなければ無効になるリスクがあることに注意が必要です。こうした手続き要件を満たさないと結局は通常の借家契約とみなされる可能性があり、オーナーが意図した契約終了の制度を活かせなくなる恐れがあります。利用する際は、契約書と重要事項説明書を綿密に作成し、双方が理解した上で合意することが欠かせません。

金融機関の住宅ローンが難しい人が、親戚や知人から資金を借りて物件を購入する“個人間融資”が行われる場合があります。法的には問題ないかもしれませんが、金銭消費貸借契約が曖昧だとトラブルが起こりやすいです。例えば利息や返済期間、担保設定などを口頭の約束だけで済ませると、後から「払わない」「そんな約束はしていない」などと言い合いになる可能性があります。また、契約書を作成しないと贈与とみなされ課税リスクが生じる場合もあります。加えて、抵当権を設定する場合には不動産登記が必要ですが、個人間のやり取りだと手続きが不完全になりがちです。こうした点を理解せず利用すると、後で争いに発展しかねません。

昔の基準で建築されたため、現在の建築基準法や条例に適合しない“既存不適格建物”を所有している場合、大きなリフォームや増改築を行うと現行基準への全面適合を求められる可能性があると聞きます。具体的には建ぺい率や容積率、耐震性能、防火区画などが最新法令に合わなくても既存不適格としては現状維持が認められますが、増築や用途変更を伴うリフォームでは新たな建築確認が必要となり、大掛かりな改修や適合化が不可避となることが多いです。結果として費用が想定以上にかかり、計画断念に至る例もあります。リフォーム前に自治体の建築指導課や設計事務所に相談して、工事の範囲をどこまでなら既存不適格のまま認められるかを精査し、必要な手続きを踏まえることが重要です。

海外の投資家が日本で不動産を購入する際、競売物件に注目するケースがありますが、競売手続きや任意売却の仕組みは自国と大きく異なることが多いため、誤解が生じやすいです。日本の競売は裁判所が不動産を差し押さえて入札者に売却決定する制度で、開札まで詳しい内部の状態を確認できないリスクがあり、また占有者の明け渡し手続きが別途必要となる可能性があります。外国人投資家が知らずに占有者付き物件を落札すると、後で強制執行に手間と費用がかかってしまうかもしれません。一方、任意売却は債権者が了承する形で市場売買に近いプロセスを踏むため、若干安全性が高く、高値で売却されやすいです。いずれにせよ日本語での裁判所公告や書類を正しく理解する必要があり、専門家のサポートを得ることが投資成功の鍵となります。

テナントビルを所有しているオーナーが空調設備やエレベーターなど大規模設備を更新した結果、その費用をテナントの賃料に上乗せしたいと考えるケースがあります。この際、現行の賃貸借契約で勝手に賃料改定が認められるわけではなく、契約内容に基づく手続きや借地借家法の賃料増額請求が必要となります。事業用のテナント契約では更新拒否権や適正賃料を巡って交渉が発生することが多く、テナントから見れば設備が快適になるメリットはあっても、費用負担を嫌がる場合もあるでしょう。最終的に合意が得られないと契約更新を巡って紛争に発展する可能性があります。そのため、設備投資前にテナントとの協議を行い、賃料調整のルールを契約書に明確に盛り込むか、事前に覚書を結んでおくことが望ましいです。

不動産を購入後、基礎工事の段階で地下に産廃や瓦礫など想定外の障害物が見つかり、高額な撤去費用がかかったケースがあります。契約時に売主がこうした地中物の存在を説明しなかった場合、買主としては売主に対して損害賠償や費用負担を求められるのでしょうか？

新築マンションを購入して引き渡し後、床や壁の遮音性能が弱くて上階や隣接住戸の生活音が気になるとの苦情をよく聞きます。この場合、買主はデベロッパー（売主）や施工業者に直接訴えるべきなのか、あるいは管理組合を通じて対応を依頼するべきなのか迷うケースが多いです。そもそも床スラブ厚や二重床構造のスペックはパンフレットで示されていても、実際の生活音には個人差があるためトラブル化しやすい領域です。販売側が構造上の欠陥と認めていないなら契約不適合責任の対象にならない可能性もあり、一方、管理組合としても共用部分に問題がない限り対応しづらい場合があります。結果的に苦情を受けたデベロッパーがアフターサービスの一環として床下に遮音材を追加したり、一部補修を提案することもあるため、まずは販売時の仕様説明書や契約書の記載を確認するのが重要です。

元請会社が下請企業へ工事を発注する際、建設業法や下請代金支払遅延等防止法などにより、契約書面化や支払いスケジュールの明示などが求められています。特に最近は建設業界の取引適正化が叫ばれており、口頭契約や曖昧な工期指示が横行すると下請側の労務管理が難しくなり、事故や人件費トラブルに繋がりやすいです。法律では工事内容や工期、代金額や支払期日などを明確に書面化し、下請業者が不利にならないよう元請の優越的地位の濫用を防ぐ規定が用意されています。具体的には「注文書・請書の交換」「出来高に応じた中間金の支払い」「完成引渡後60日以内の最終支払い」などが基本ルールとなることが多いです。これらを守らず下請へ適切に代金を支払わない場合、行政指導や処分の可能性があり、社会的信用も失墜しかねないため、元請は法令順守に努める必要があります。