テナントビルの設備更新費を賃料に転嫁するときの賃貸借契約上の手順

マンションの管理規約でペット飼育を禁止、あるいは大きさや種類に制限を設けているにもかかわらず、違反して大型犬を飼育している住戸がある場合、管理組合はどのような対処を行えるでしょうか？ 区分所有法上、共同の利益に反する行為を繰り返しやめない所有者に対しては、専有部分の競売請求や使用禁止を認める規定がありますが、裁判所が強制退去を認めるハードルは高いのが実情です。通常は管理組合からの警告やペットの譲渡・退去指示など段階的に勧告し、それでも改善されなければ法的措置に移るという流れになります。ペット飼育トラブルは騒音や排泄物の問題だけでなく、アレルギーを持つ住民が健康被害を訴える場合もあり深刻化しがちです。管理組合は規約と使用細則を明確化し、違反があった際の処分手順をきちんと整備しておくことが大切です。

マンションの一室をAirbnbなどで民泊として活用したい人が増えていますが、多くの分譲マンション管理規約では短期賃貸や宿泊施設としての使用を禁止または制限している場合があります。もし規約違反のまま無許可で民泊を続けると、管理組合から使用停止や罰則的な徴収（違約金）を科されることがあるほか、住民トラブルや治安悪化の問題で裁判に発展するケースもあります。さらに住宅宿泊事業法（民泊新法）や旅館業法、消防法などの法令に基づく許可・届出を満たさないと行政処分や罰金のリスクが生じるでしょう。マンションで民泊を行うには、まず管理規約が民泊を許容するか確認し、自治体の条例や行政手続きに沿った合法的な運営を目指すのが基本です。規約を改正して民泊を認めるケースも一部にありますが、住民の理解やセキュリティ確保など解決すべき課題が多いです。

中古マンションをリノベーション業者が買い取り、内装・設備を一新して再販売するケースが増えています。この場合、表面上は綺麗になっているものの、構造部分や配管などが十分に点検されていないこともあり得ます。買主は引き渡し後に漏水や断熱不良などの不具合に気づいても、リフォーム箇所以外は免責とされる契約書が多く、トラブルになる例があります。瑕疵担保責任（現行法では契約不適合責任）をどの範囲で認めるか、売主のアフターサービスや保証期間がどこまであるかなどを必ず確認しましょう。業者によっては独自保証を付けている場合もありますが、保証内容や期間が極めて限定的なことも多いため、購入前にしっかり比較検討することが大切です。

海外の投資家が日本で不動産を購入する際、競売物件に注目するケースがありますが、競売手続きや任意売却の仕組みは自国と大きく異なることが多いため、誤解が生じやすいです。日本の競売は裁判所が不動産を差し押さえて入札者に売却決定する制度で、開札まで詳しい内部の状態を確認できないリスクがあり、また占有者の明け渡し手続きが別途必要となる可能性があります。外国人投資家が知らずに占有者付き物件を落札すると、後で強制執行に手間と費用がかかってしまうかもしれません。一方、任意売却は債権者が了承する形で市場売買に近いプロセスを踏むため、若干安全性が高く、高値で売却されやすいです。いずれにせよ日本語での裁判所公告や書類を正しく理解する必要があり、専門家のサポートを得ることが投資成功の鍵となります。

築古マンションの老朽化が深刻となり、建替えを検討している管理組合が増えています。区分所有法では、建替え決議を行うには区分所有者総数と議決権総数の各5分の4以上の賛成が必要と規定されていますが、実際にそこまで多数決を得るのは簡単ではありません。反対者が一定数いた場合、その交渉方法や補償条件が大きな課題となります。また建替え後の住戸割り当て（権利変換方式）も複雑で、敷地利用権や共用部分の評価をどう算定するか、権利変換計画がどのように立案されるかなど細かなルールが存在します。マンションの一部所有者が協力を拒否した場合でも、5分の4決議が成立すれば最終的に裁判所が関与して強制的に建替えを進める制度があるものの、実務では根強い反対意見への対応や資金調達の問題など、準備段階で乗り越えるハードルが多いと言えます。

建設現場では多重下請構造が一般的で、元請会社がいくつかの下請企業をまとめて工事を進める形が取られます。労働安全衛生法上、元請会社には下請を含めた現場全体の安全衛生管理を指揮・監督する義務があり、具体的には安全衛生管理計画を策定し、朝礼やKY活動（危険予知活動）を行い、各下請がしっかりと安全対策を実施しているかをチェックする責任があります。もし下請作業員が事故に遭った場合、元請が必要な注意義務を怠ったと認定されれば、管理監督責任として行政処分や罰金、民事賠償リスクに直面する可能性があります。特に高所作業や重量物の吊り上げなど、事故が発生しやすい工程では作業手順書や安全装備の着用状況を厳しく確認することが求められます。さらに、ゼロ災害を掲げるだけでなく、実効性ある教育や現場巡回を継続することが、元請の社会的信用を守るカギです。

金融機関の住宅ローンが難しい人が、親戚や知人から資金を借りて物件を購入する“個人間融資”が行われる場合があります。法的には問題ないかもしれませんが、金銭消費貸借契約が曖昧だとトラブルが起こりやすいです。例えば利息や返済期間、担保設定などを口頭の約束だけで済ませると、後から「払わない」「そんな約束はしていない」などと言い合いになる可能性があります。また、契約書を作成しないと贈与とみなされ課税リスクが生じる場合もあります。加えて、抵当権を設定する場合には不動産登記が必要ですが、個人間のやり取りだと手続きが不完全になりがちです。こうした点を理解せず利用すると、後で争いに発展しかねません。

不動産を購入後、基礎工事の段階で地下に産廃や瓦礫など想定外の障害物が見つかり、高額な撤去費用がかかったケースがあります。契約時に売主がこうした地中物の存在を説明しなかった場合、買主としては売主に対して損害賠償や費用負担を求められるのでしょうか？

田んぼを宅地に転用するために農業委員会から農地転用許可を得たとしても、実際にその土地を造成して家を建てる場合には、別途「宅地造成等規制法」に基づく許可が必要になるケースがあると聞きます。これを勘違いして、農地転用許可さえあれば自由に宅地造成できると思い込み、事後的に違反と判定される人がいるそうです。地域によっては宅地造成規制区域に指定されており、高さ2m超の盛土や切土を行うなら都道府県知事の許可が不可欠です。また造成工事の設計審査や排水計画も求められ、安全基準に適合しないと許可が下りません。さらに土地改良区の排水施設と接続する場合なども協議が必要となるため、二重三重の手続きを踏む可能性があります。こうした規制を理解せず無許可造成を行えば、法的処分や工事差止めが発生しかねません。