不動産鑑定士による鑑定評価と実勢価格のズレをどう捉える？

一戸建ての土地を活用して小規模マンションを建てようと思っていますが、周辺住民から「日当たりが悪くなる」「駐車台数が増えてうるさい」などの反対が予想されます。法的には建ぺい率や容積率、斜線制限を守っていれば建築自体は可能ですが、実際には近隣説明会や協議を行う慣行が多く、自治体によっては条例で説明義務を課している地域もあります。無視して強行すると着工後にクレームや陳情が起き、工事が差し止められる恐れが高まるかもしれません。また、集合住宅に関する騒音やゴミ出しルールなど、完成後の管理面をどうするかも検討が必要です。円滑に着工するには、事前に基本的な建物概要や工事スケジュールを住民に説明し、可能な範囲で意見を取り入れる姿勢が大事になります。

自宅やビルを建てる際、建築家（設計事務所）に設計を依頼し、施工は別の工務店に発注する「分離発注方式」を採用する人もいます。メリットとしては施工コストを透明化しやすく、設計者が施工者を監理して質を担保しやすいですが、一方で注文主が設計事務所との設計契約と工務店との請負契約を別々に締結しなければならず、トラブル対応も複雑化します。設計・監理契約の範囲にどこまで現場監理を含むのか、追加工事や変更が発生した際に工務店が要求する費用を誰がチェックするのかなど、曖昧にすると責任分担が不明確になりがちです。デザインを重視しすぎて施工予算が足りなくなるケースや、工期遅延の原因が設計ミスか施工不備かで揉めることもあります。契約管理をしっかり行うには、設計事務所との契約書、工務店との請負契約書、監理報告や追加見積の承認プロセスを明確化することが肝要です。

建設現場では多重下請構造が一般的で、元請会社がいくつかの下請企業をまとめて工事を進める形が取られます。労働安全衛生法上、元請会社には下請を含めた現場全体の安全衛生管理を指揮・監督する義務があり、具体的には安全衛生管理計画を策定し、朝礼やKY活動（危険予知活動）を行い、各下請がしっかりと安全対策を実施しているかをチェックする責任があります。もし下請作業員が事故に遭った場合、元請が必要な注意義務を怠ったと認定されれば、管理監督責任として行政処分や罰金、民事賠償リスクに直面する可能性があります。特に高所作業や重量物の吊り上げなど、事故が発生しやすい工程では作業手順書や安全装備の着用状況を厳しく確認することが求められます。さらに、ゼロ災害を掲げるだけでなく、実効性ある教育や現場巡回を継続することが、元請の社会的信用を守るカギです。

転勤などで自宅を賃貸に出していたが、事情が変わってその家を売ることにしたい場合、まだ賃貸借契約が残っているときに買主はどう扱うのでしょうか？ 賃貸借を途中で終了させることはできるのでしょうか？

インターネットやセミナーなどで紹介された地方のアパート物件を、現地を見ることなく契約してしまうケースがあります。宅建業法上、重要事項説明は受けたとしても、現地環境や実際の建物状態を把握しないまま購入すると、後から修繕費や空室リスクを甘く見積もっていたことに気づき、想定外の赤字を抱える例が多いです。法的には現地調査義務が買主に強制されているわけではありませんが、売主や仲介業者が説明不足で物件情報の一部を隠していた場合、契約不適合責任を追及できる可能性もあります。とはいえ、裁判で勝つまで時間とコストがかかり、実損を回収するのは容易ではありません。投資物件であっても購入前に極力自分で現地視察し、周辺の賃貸需要やインフラ状態、空室率などを確かめるのがセオリーです。

建築請負契約で決めた工期を大幅に超過した場合、施主は施工業者に対し遅延損害金を請求することがあります。しかし台風や豪雪など、工期延長が不可避な不可抗力要素がある場合、その期間をどう扱うかが議論のポイントです。通常、契約書や民間建設工事標準請負契約約款などでは、天候不順や地震などの不可抗力による遅延は工期の延長事由に含まれ、遅延損害金を請求できないケースが一般的です。一方、施工業者の人員手配ミスや資材発注の遅れなど明らかに施工者側の過失がある場合は、遅延損害金が発生します。金額の算定は工事額や遅延期間によって異なりますが、1日あたり請負代金の一定割合とすることが多いです。契約時点で約定しておかないと、実際にトラブルが起きた際に揉める可能性が高まります。

マンションの管理規約でペット飼育を禁止、あるいは大きさや種類に制限を設けているにもかかわらず、違反して大型犬を飼育している住戸がある場合、管理組合はどのような対処を行えるでしょうか？ 区分所有法上、共同の利益に反する行為を繰り返しやめない所有者に対しては、専有部分の競売請求や使用禁止を認める規定がありますが、裁判所が強制退去を認めるハードルは高いのが実情です。通常は管理組合からの警告やペットの譲渡・退去指示など段階的に勧告し、それでも改善されなければ法的措置に移るという流れになります。ペット飼育トラブルは騒音や排泄物の問題だけでなく、アレルギーを持つ住民が健康被害を訴える場合もあり深刻化しがちです。管理組合は規約と使用細則を明確化し、違反があった際の処分手順をきちんと整備しておくことが大切です。

所有する一戸建てが築年数の間に勝手に増築しており、建築確認申請と異なる形状になっているのを最近知りました。このまま売りたいが違反建築扱いになるのではと不安です。買主に説明したら売却が難しくなる可能性もありそうですが、法的にどんな手続きを踏めばいいのでしょうか？

大規模な再開発プロジェクトで区画整理（市街地再開発ではなく土地区画整理事業）が実施される場合、従来の土地が換地処分により新たな区画として割り当てられ、登記も変更されます。地主は従前の土地と全く異なる位置や形状の区画に移る可能性もありますが、その場合に地価や面積の増減があれば金銭精算（清算金）が発生します。これによって街並みが計画的に整備される一方、土地所有者は仮換地期間に自由な建築ができなかったり、負担金を課されるリスクがあります。また手続きが長期化しやすく、プロジェクト全体で合意形成を図る段階で反対意見が出ると工期が大幅に延びる例も少なくありません。最終的に換地処分公告が出た後、登記が確定し新たな街区として生まれ変わりますが、個人の資産活用計画が大きく影響される点が注意です。