老朽化マンションの建替え決議で押さえるべき区分所有法の規定

マンションの一室をAirbnbなどで民泊として活用したい人が増えていますが、多くの分譲マンション管理規約では短期賃貸や宿泊施設としての使用を禁止または制限している場合があります。もし規約違反のまま無許可で民泊を続けると、管理組合から使用停止や罰則的な徴収（違約金）を科されることがあるほか、住民トラブルや治安悪化の問題で裁判に発展するケースもあります。さらに住宅宿泊事業法（民泊新法）や旅館業法、消防法などの法令に基づく許可・届出を満たさないと行政処分や罰金のリスクが生じるでしょう。マンションで民泊を行うには、まず管理規約が民泊を許容するか確認し、自治体の条例や行政手続きに沿った合法的な運営を目指すのが基本です。規約を改正して民泊を認めるケースも一部にありますが、住民の理解やセキュリティ確保など解決すべき課題が多いです。

不動産売買の際、売主や買主が価格交渉の根拠を得るために不動産鑑定士の鑑定評価を依頼する場合があります。ところが、鑑定評価額と実際の売買交渉で成立する価格が大きく乖離することもあるようです。一般に不動産鑑定士は公的な鑑定評価基準に基づいて客観的手法（取引事例比較法、原価法、収益還元法など）を組み合わせた結果を示しますが、最終的な実勢価格には需給バランスや買主の特殊事情など、定量化しにくい要素が強く反映されます。また、収益性や将来的な再開発のポテンシャルが大きい商業地だと、鑑定評価以上のプレミアムがつく場合もあります。結局、鑑定評価は売買価格の目安としては有用でも、実勢価格を保証するわけではなく、あくまで市場における一つの参考指標として扱われるべきです。

都市部ではセットバックを要する細い道路に面した土地が多く、特例容積率がかかる区域も存在します。これにより法定容積率よりさらに低い容積率しか使えず、予想より小規模な建物しか建てられないケースがあります。不動産査定の際にも、この実効容積率の存在によって価格が下がる傾向があるでしょう。また、将来道路拡幅が計画されている場合、建物を新築・増築する際にセットバック部分を無償で道路用地としなければならないなど、想定外の負担も生じるかもしれません。特に細街路の多い住宅地は、街並みを統一して安全を確保する目的で自治体が独自ルールを定めていることがあるため、事前に役所で道路幅員や容積率の特例について確認するのが重要です。

自宅やビルを建てる際、建築家（設計事務所）に設計を依頼し、施工は別の工務店に発注する「分離発注方式」を採用する人もいます。メリットとしては施工コストを透明化しやすく、設計者が施工者を監理して質を担保しやすいですが、一方で注文主が設計事務所との設計契約と工務店との請負契約を別々に締結しなければならず、トラブル対応も複雑化します。設計・監理契約の範囲にどこまで現場監理を含むのか、追加工事や変更が発生した際に工務店が要求する費用を誰がチェックするのかなど、曖昧にすると責任分担が不明確になりがちです。デザインを重視しすぎて施工予算が足りなくなるケースや、工期遅延の原因が設計ミスか施工不備かで揉めることもあります。契約管理をしっかり行うには、設計事務所との契約書、工務店との請負契約書、監理報告や追加見積の承認プロセスを明確化することが肝要です。

隣地との境界が明確になっていない状態のまま、更地の土地を売りに出すケースがあります。買主は境界標がないため将来トラブルに巻き込まれる可能性があり、金融機関のローン審査でも抵当権設定のリスクを懸念されることがあります。契約書で「境界非明示」とする代わりに価格を安く設定する場合もありますが、後から筆界特定制度などで境界を確定しようとして費用や時間がかかり、買主が不満を抱く事例も多いです。売主側としては、事前に土地家屋調査士を手配して隣地所有者と協議し、公簿上の地積や実測面積にズレがあれば実測売買とするなど、可能な限り境界を確定してから売り出すのが望ましい手順と言えます。

昔の基準で建築されたため、現在の建築基準法や条例に適合しない“既存不適格建物”を所有している場合、大きなリフォームや増改築を行うと現行基準への全面適合を求められる可能性があると聞きます。具体的には建ぺい率や容積率、耐震性能、防火区画などが最新法令に合わなくても既存不適格としては現状維持が認められますが、増築や用途変更を伴うリフォームでは新たな建築確認が必要となり、大掛かりな改修や適合化が不可避となることが多いです。結果として費用が想定以上にかかり、計画断念に至る例もあります。リフォーム前に自治体の建築指導課や設計事務所に相談して、工事の範囲をどこまでなら既存不適格のまま認められるかを精査し、必要な手続きを踏まえることが重要です。

転勤などで自宅を賃貸に出していたが、事情が変わってその家を売ることにしたい場合、まだ賃貸借契約が残っているときに買主はどう扱うのでしょうか？ 賃貸借を途中で終了させることはできるのでしょうか？

マンションの管理規約でペット飼育を禁止、あるいは大きさや種類に制限を設けているにもかかわらず、違反して大型犬を飼育している住戸がある場合、管理組合はどのような対処を行えるでしょうか？ 区分所有法上、共同の利益に反する行為を繰り返しやめない所有者に対しては、専有部分の競売請求や使用禁止を認める規定がありますが、裁判所が強制退去を認めるハードルは高いのが実情です。通常は管理組合からの警告やペットの譲渡・退去指示など段階的に勧告し、それでも改善されなければ法的措置に移るという流れになります。ペット飼育トラブルは騒音や排泄物の問題だけでなく、アレルギーを持つ住民が健康被害を訴える場合もあり深刻化しがちです。管理組合は規約と使用細則を明確化し、違反があった際の処分手順をきちんと整備しておくことが大切です。

所有する一戸建てが築年数の間に勝手に増築しており、建築確認申請と異なる形状になっているのを最近知りました。このまま売りたいが違反建築扱いになるのではと不安です。買主に説明したら売却が難しくなる可能性もありそうですが、法的にどんな手続きを踏めばいいのでしょうか？